买房不用卖币了！美国房贷巨头打破传统，比特币可当「头期款抵押品」

根据《华尔街日报》报导，美国住房金融体系迎来历史性的转折。掌握美国近 40% 房贷市场的政府赞助企业（GSE）联邦国民抵押贷款协会（又称房利美，Fannie Mae）宣布，首次将加密货币纳入房贷评估流程。依据 Coinbase 发布的公告，该公司与房利美与金融科技贷款机构 Better Home & Finance 合作，正式推出以加密货币作为头期款抵押的房贷产品。

这项政策转向让持有数位资产的购屋者避开强制结清资产的程式，直接进入美国住房金融的核心体系。此前，房利美的《销售指南》严格规定，任何虚拟货币必须先兑换成美元并存入受监管的金融机构，才能被纳入信用评估，现在这道金融高墙已经瓦解，数位资产正式成为美国住房金融体系的关键组成部分。

这项创新产品由 Better Home & Finance 负责发起与服务，并由 Coinbase 提供必要的技术与托管基础设施。借款人可以将其存放在 Coinbase 帐户中的比特币（$BTC）或稳定币 $USDC 作为抵押，用于支付购屋头期款。根据调查数据，约有 5,200 万名美国人持有数位资产，占成年人口的 20%，其中许多年轻买家在过去必须变卖资产才能凑齐购屋首款。

Better 执行长 Vishal Garg 指出，全美约有 41% 的家庭因为缺乏流动现金而无法购屋，即便他们在其它资产类别中拥有财富。

这项合作为数百万名数位资产持有者提供了新的置产途径，数位资产正从投资工具转化为具有实际购买力的金融抵押品。

双轨贷款架构解析，避开税务负担与强制平仓风险

这套新型贷款采用了双轨制结构。借款人首先会向 Better 申请一笔由房利美担保的标准 15 年或 30 年传统抵押贷款。与此同时，借款人额外取得一笔由加密货币抵押支持的第二贷款，专门用于支付头期款。借款人保留数位资产的市场曝险，同时避免了因卖出资产而触发的高额资本利得税支出。

对于 $USDC 持有者，质押资产的同时还能继续获得奖励。目前受支持的资产包括比特币与 $USDC，且必须存放于受美国监管的中心化交易所，并由 Coinbase Prime 负责托管。借款人在贷款期间仍保有资产所有权，但资产会被锁定在托管钱包中无法交易，直至贷款偿还。

在风险管理方面，这项产品与传统的加密货币借贷有显著差异。市场波动本身不会触发追加保证金或强制平仓要求。即便比特币价格大幅下跌，只要借款人持续履行每月还款义务，房贷条款便维持不变。只有在借款人连续 60 天未支付款项、进入违约状态时，抵押的数位资产才会面临清算风险。

这与传统房贷的拍卖流程相似，为购屋者提供了更高的心理稳定性。虽然该产品提供了极大的便利，但其利率通常比标准房贷高出 0.5 至 1.5 个百分点，具体取决于借款人的信用状况。这项溢价反映了数位资产管理成本，同时让购屋者在保留资产增值潜力与获得住房之间取得平衡。

政策推手与监管架构，从行政指令到住房金融体制改革

此政策转变源于美国联邦住房金融局（FHFA）的行政指令。 2025 年 6 月 25 日，FHFA 局长 Bill Pulte 要求房利美与 Freddie Mac（房地美）拟定提案，将加密货币视为风险评估中的正式资产。这项指令符合将美国打造为全球加密货币中心的愿景。此外，参议员辛西娅・鲁米斯（Cynthia Lummis）推动的《21 世纪抵押贷款法案》也要求政府赞助企业考虑数位资产。

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监管机构对此仍保持审慎，目前仅限于存放受美国监管交易所的资产，且不含去中心化交易所或冷钱包持仓。 FHFA 强调，企业必须制定严格的风险减轻措施，包括针对市场波动调整估值比例，并限制加密货币在储备总额中的占比。虽然 FHFA 表达了支持立场，但市场实务上仍存在保守估值。部分产业专家预测，银行可能会采取较高的折扣率，仅将加密货币市值的 10% 计入资格评估。

然而，随著数位资产在家庭资产负债表中的地位提升，主流金融机构的接受度正快速成长。房贷服务商 Newrez 在 2025 年底宣布推出加密支持的房贷计划，而另一家借贷平台 Rate 也启动了 RateFi 计划，允许加密持仓计入储备资产。这些动作显示加密货币正逐步嵌入抵押贷款的各个层级。

前国会议员提姆・莱恩（Tim Ryan）表示，数位资产已成为劳工阶级改善负担能力、实现购屋梦想的工具，这对整个住房产业具有重大意义。